租的办公室，水电费票咋开?账咋记?

企业在经营过程中，出于各种原因的考虑或者企业在不同阶段，会考虑租房作为办公经营场所。因租房产生的水电等费用发票如何选择和处理成为让财务人员头疼的问题，今天我们一起来梳理一下。

国家税务总局2018年第28号关于发布《企业所得税税前扣除凭证管理办法》公告，第十九条企业租用(包括企业作为单一承租方租用)办公、生产用房等资产发生的水、电、燃气、冷气、暖气、通讯线路、有线电视、网络等费用，出租方作为应税项目开具发票的，企业以发票作为税前扣除凭证;出租方采取分摊方式的，企业以出租方开具的其他外部凭证作为税前扣除凭证。

企业租用(包括企业作为单一承租方)办公、生产用房等资产过程中，不可避免地会发生水、电、燃气、冷气、暖气、通讯线路、有线电视、网络等费用，在有些情况下，这些费用是包含在租金中，有些情况下需要单独支付。对于后一种情况，出租方的处理方式也不相同，既有采取销售方式处理的，又有采取费用分摊方式处理的。因此，《办法》第十九条规定了不同处理方式下的税前扣除凭证管理要求，有效解决了纳税人在生产、经营过程中的问题。

实务操作过程中，大致分为四种情况:

一、水、电、燃气、冷气、暖气、通讯线路、有线电视、网络等费用(以下简称水、电等费用，下同)等户名为承租方

(1)承租方:按规定去水厂电厂等取得增值税发票作为税前扣除凭证，如属于一般纳税人，取得专票可以按规定抵扣进项税额。

(2)出租方:水、电等费用不得计入成本费用。

二、水、电等费用包含在租金中

(1)承租方:取得房屋租赁发票(税率/征收率为10%/5%), 作为税前扣除凭证，如属于一般纳税人，取得专票可以按规定抵扣进项税额。

提醒:财税〔2017〕90号文件规定，自2018年1月1日起，纳税人租入固定资产、不动产，既用于一般计税方法计税项目，又用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的，其进项税额准予从销项税额中全额抵扣。

(2)出租方:水、电等费用属于成本，如出租方以出租为主营业务则属于主营业务成本，或者计入其他业务成本。其缴纳水、电等费用应取得增值税发票作为税前扣除凭证。

三、水、电等费用需要单独支付且出租方采取销售方式处理情形

(1)承租方:水、电等费用取得出租方开具/代开的增值税发票,作为税前扣除凭证，如属于一般纳税人，取得专票可以按规定抵扣进项税额。

(2)出租方:采取销售方式处理，按适应税率/征收率规定开具增值税专用发票。

对与出租房销售水、电、燃气超出经营范围，如何开票的问题在2016年5月6日国家税务总局政策解答政策组发言材料中也已经明确。

一般纳税人发生超出税务登记范围业务，是自开发票还是由税务机关代开发票?

答:一般纳税人一律自开增值税发票。

水费特殊规定:税务总局公告2016年第54号规定，提供物业管理服务(不仅仅是物业公司)的纳税人(包括小规模和一般纳税人)，向服务接收方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税办法依3%的征收率计算缴纳增值税，同时可以全额开具3%的税费专票。

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